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Häufig gestellte Fragen

Die Zusammenhänge innerhalb der Buchhaltung sind komplex und oft schwer anhand der Jahresabrechnung zu erfassen. Um den Rücklagenbestand nachvollziehen zu können wird der Vermögensstatus benötigt. Dieser ist Bestandteil der Jahresabrechnung. Eine häufige Ursache für Abweichungen sind beispielsweise nicht in vollem Umfang gezahlte Hausgelder einzelner Eigentümer oder aber auch Heizölbestände im Tank, die bis zum Abrechnungstermin nicht verbraucht wurden und als Eigentumswert der Eigentümergemeinschaft stehen bleiben.

Dies liegt in erster Linie an der Erstellung der Jahresabrechnung, die Bestandteil der Einladung zur jährlichen Eigentümerversammlung ist. Zuerst muss die Jahresrechnung des Energielieferanten vorliegen. Erst dann kann durch den Verwalter die Meldung der Bestände für die Erstellung der Heizkostenabrechnungen an die Heizkostenabrechnungsfirma erfolgen. Dann ist der Termin mit den Beiräten vorzusehen für die Belegprüfung und erst wenn hier alle Fragen geklärt sind, kann die Abrechnung fertiggestellt werden und die Einladung zur jährlich ordentlichen Eigentümerversammlung verschickt werden. Die Regelfristen von zwei Wochen ist einzuhalten. 

Eine gesetzlich reglementierte Mindest- oder Höchstgrenze für die angemessene Rücklage gibt es nicht. Diese kann es auch nicht geben, da der Bestand der Rücklage individuell und auf das Objekt und die Gemeinschaft auszurichten ist. Empfehlenswert ist, eine mittelfristige Planung zwischen 5 und 10 Jahren für anstehende Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die jedoch jederzeit abgeändert werden kann, wenn neue Erkenntnisse oder Anforderungen vorliegen.

Der WEG Verwalter betreut rechtlich gesehen nur das Gemeinschaftseigentum. Tritt nun im Sondereigentum einer Wohnung ein Rohrbruch auf, ist dieser zwar über die vom Verwalter betreute Gebäudeversicherung abgedeckt, die Beseitigung der Schäden aber nicht seine Sache. Es kommt immer darauf an, wo genau der Schaden verursacht oder entstanden ist. Liegt die Ursache im Sondereigentum (Zuführung zur Hauptleitung), sind Sie als Eigentümer verantwortlich. Liegt die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum auf (Hauptleitung), so ist der Verwalter für die Abwicklung verantwortlich. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz und in den entsprechenden Gerichtsurteilen so festgelegt.

Erfahrungsgemäß liegt die Ursache der Schimmelbildung nur in den wenigsten Fällen an Schäden der Gebäudesubstanz. Der Verwalter kann nur tätig werden, wenn die Ursache durch Mängel am Gemeinschaftseigentum bedingt ist. Häufig wird die Schimmelbildung in besser gedämmten Gebäude begünstigt. Vor allem wenn ältere Bauten nachträglich gedämmt werden. Gerade nach der Erneuerung von Fenstern, Dämmen der Fassade oder der Erneuerung des Daches ist es erforderlich für einen erhöhten Luftaustausch zu sorgen. Die wenigsten Häuser verfügen über eine kontrollierte Wohnraumlüftung (automatische Be- und Entlüftung) so ist auch bei Neubauten durch die gut isolierte Gebäudehülle das Entweichen der Luftfeuchtigkeit im Innern der Gebäude nur durch striktes, regelmäßiges Lüften, am besten Stoßlüften, mehrmals am Tag bei weit geöffneten Fenstern möglich. Am besten auch dann schon, wenn kein Schimmel besteht, empfiehlt es sich mindestens drei Mal tägliche Stoßlüftungen für 5 bis 10 Minuten durchzuführen und in der kälteren Jahreszeit ausreichend zu heizen um die Schimmelbildung zu unterbinden. Sofern sich bereits Schimmel gebildet hat, sind die betroffenen Flächen und Gebäudeteile mit speziellen Schimmelbekämpfungsmitteln zu bearbeiten eventuell sind chemische Mittel effektiver. Eine weitere Maßnahme ist das sofortige Wegrücken von Möbeln, die zu nah an den Wänden, insbesondere den Außenwänden stehen mit dem Ziel eine Luftzirkulation in diesen Wandbereichen zu ermöglichen. Sollte die Ursache an der Gebäudesubstanz liegen, wird der Verwalter mit der Entwicklung eines Sanierungskonzeptes tätig.